Bouskoura en 2026 : pourquoi de plus en plus de Casablançais choisissent-ils de s'y installer ?

Démographie : la population de Bouskoura a quasiment doublé en 10 ans (103 026 → 200 359 habitants entre 2014 et 2024, RGPH/HCP). Position géographique : ~11 km de Sidi Maârouf/Casa Nearshore, ~16 km du centre de Casablanca, proche de l'aéroport Mohammed V. Cadre de vie : forêt de Bouskoura-Merchich (2 992 ha, réaménagée en 2018), Ville Verte (golfs, écoles AEFE, hôpital Mohammed VI, centre commercial La Promenade). Quartiers différents : Ville Verte (haut de gamme) vs Victoria (standing intermédiaire) vs autres secteurs (zone industrielle, centre historique) — pas un marché homogène. Prix immobilier : fourchette 14 000–16 000 DH/m² selon les portails (Yakeey, Agenz, Properstar) — clairement présentés comme des prix d'annonces, pas des prix de transaction (aucune donnée ANCFCC officielle disponible). Investissement : demande locative réelle, mais aucune promesse de rentabilité — le rendement dépend de chaque opération. Limites assumées : forte dépendance à la voiture, pas de desserte directe par le tramway (terminus le plus proche : Lissasfa), congestion aux heures de pointe, disparités d'équipements selon les quartiers. Profils adaptés : familles, cadres travaillant à Sidi Maârouf/Casa Nearshore/aéroport — moins adapté à ceux qui privilégient la vie nocturne et les transports en commun denses. Avenir : distinction claire entre projets réalisés (forêt), en cours (RP3011), annoncés (RER régional) et spéculatifs (non retenus).

Bouskoura360Publié le 19 août 2026Mis à jour le 19 août 20269 min de lecture

Bouskoura en 2026 : pourquoi de plus en plus de Casablançais choisissent-ils de s'y installer ?

Il y a dix ans, dire qu'on habitait « à Bouskoura » évoquait surtout des lotissements en construction, des chantiers de standing et une adresse encore un peu à part de Casablanca. En 2024, le Recensement général de la population et de l'habitat (RGPH) du Haut-Commissariat au Plan (HCP) a compté 200 359 habitants dans la commune urbaine de Bouskoura, contre 103 026 en 2014 : la population a quasiment doublé en dix ans. Ce chiffre, à lui seul, ne dit pas tout, mais il confirme un mouvement que les habitants observent au quotidien : Bouskoura n'est plus seulement une extension résidentielle de Casablanca, c'est devenu un lieu de vie à part entière, avec ses propres quartiers, ses propres prix et ses propres limites.

## Bouskoura n'est plus simplement une périphérie de Casablanca

Bouskoura se situe au sud de Casablanca, dans la province de Nouaceur, région Casablanca-Settat. La distance qui sépare le centre-ville de Casablanca de Bouskoura est généralement estimée à une quinzaine de kilomètres, et l'aéroport international Mohammed V se trouve à proximité immédiate, puisque la commune borde en partie la zone aéroportuaire de Nouaceur.

C'est cette position qui a longtemps défini Bouskoura : un territoire coincé entre l'aéroport, la zone industrielle et les grands axes routiers reliant Casablanca à Marrakech et à El Jadida. Aujourd'hui encore, la route secondaire reliant Bouskoura à Sidi Maârouf, quartier d'affaires qui abrite Casa Nearshore, reste l'un des axes les plus fréquentés, avec environ 11 kilomètres à parcourir entre les deux pôles.

La commune a par ailleurs bénéficié de travaux d'aménagement récents. Selon des informations relayées par le360 en 2025, un programme de requalification de la route provinciale RP3011, qui relie Casablanca à Bouskoura, a été engagé pour un montant global annoncé de 550 millions de dirhams, porté par la Société de développement local Nouaceur Développement, avec un premier tronçon de cinq kilomètres. L'objectif affiché est de réduire la congestion sur cet axe et d'y intégrer des espaces verts et de loisirs. Ce type de projet illustre l'effort d'accompagnement des autorités locales face à une croissance démographique rapide, sans pour autant résoudre à lui seul la question de la dépendance à la voiture, sur laquelle nous reviendrons plus loin.

Bouskoura profite également, indirectement, du développement du réseau de transport en commun casablancais. Les lignes de tramway T3 et T4, mises en service le 23 septembre 2024, ont étendu le réseau de la ville sans toutefois entrer sur le territoire de Bouskoura : le terminus le plus proche, à Lissasfa, se trouve encore à plusieurs kilomètres de route. Un projet régional de RER, annoncé en 2025 pour relier plusieurs villes de la région sur environ 250 kilomètres avec 35 gares, est également en cours d'étude, mais il concerne un horizon plus large et ne doit pas être présenté comme une desserte confirmée de Bouskoura à ce stade.

## Un cadre de vie qui séduit particulièrement les familles

Ce qui distingue Bouskoura de nombreux quartiers casablancais, c'est la présence d'un vaste massif forestier en son cœur. La forêt de Bouskoura-Merchich s'étend sur environ 2 992 hectares, selon les données de Casa Aménagement, l'agence en charge de son réaménagement paysager, achevé en 2018 pour un budget de 110 millions de dirhams financé conjointement par le ministère de l'Intérieur, le Haut-Commissariat aux Eaux et Forêts et la région Casablanca-Settat. Composée majoritairement d'eucalyptus, de pins et d'acacias, elle fait aujourd'hui office de poumon vert pour l'ensemble du Grand Casablanca et attire chaque week-end des familles venues s'y promener ou y faire du sport.

C'est autour de cette forêt que s'est développée la Ville Verte, le secteur le plus connu de Bouskoura, pensé dès l'origine autour de résidences fermées, de golfs et d'un urbanisme aéré. On y trouve aujourd'hui plusieurs écoles homologuées par l'AEFE, des établissements de santé, dont l'hôpital universitaire international Mohammed VI, ainsi qu'un centre commercial, La Promenade Ville Verte, devenu un point de rassemblement pour les familles du secteur.

Ce cadre plus calme, moins dense et plus vert que la plupart des arrondissements centraux de Casablanca, explique une bonne partie de l'attractivité de Bouskoura auprès des familles avec enfants. Il faut cependant rester mesuré : ce cadre de vie reste concentré sur certains secteurs bien identifiés, et le reste de la commune, plus proche des zones industrielles et de l'aéroport, ne présente pas les mêmes caractéristiques.

## Ville Verte, Victoria et les autres secteurs : Bouskoura n'est pas un seul marché

Parler de Bouskoura comme d'un bloc homogène serait trompeur. La Ville Verte concentre l'essentiel de l'offre haut de gamme, avec ses résidences sécurisées et ses golfs. Le quartier Victoria, plus récent, propose une offre intermédiaire, davantage tournée vers l'habitat collectif de moyen et moyen-haut standing, avec un profil de résidents plus jeune. D'autres secteurs, comme le centre historique de Bouskoura, la zone industrielle ou les abords de l'aéroport, répondent à des logiques bien différentes, entre habitat plus ancien, activité économique et zones encore en développement.

Cette diversité se traduit directement dans les prix, dans le type de biens proposés et dans le profil des résidents. Un même mot, « Bouskoura », recouvre donc des réalités de vie très différentes selon le quartier concerné, ce qui explique pourquoi il est risqué de se fier à une moyenne unique sans préciser le secteur.

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Ces différentes sources convergent autour d'une fourchette de 14 000 à 16 000 DH/m² pour la Ville Verte, avec des écarts sensibles selon la résidence, l'ancienneté du bien et sa proximité avec la forêt ou les golfs. Les secteurs plus excentrés, comme certaines parties de Victoria ou les abords de la zone industrielle, se situent généralement en dessous de cette fourchette, sans qu'un chiffre officiel et consolidé permette de le quantifier précisément. Dans tous les cas, il convient de garder à l'esprit qu'un prix affiché sur une annonce n'est jamais garanti d'être le prix auquel le bien se vendra effectivement : la négociation, la conjoncture du marché et l'état réel du bien font varier ces chiffres à la baisse ou à la hausse.

## Pourquoi les investisseurs s'intéressent-ils à Bouskoura ?

Plusieurs facteurs expliquent l'intérêt des investisseurs pour Bouskoura. La croissance démographique rapide, confirmée par le RGPH 2024, alimente une demande locative et à l'achat qui ne se dément pas, portée notamment par les salariés des zones d'activité voisines, à commencer par Casa Nearshore à Sidi Maârouf, ainsi que par la présence de l'aéroport et de la zone industrielle de Nouaceur, pourvoyeurs d'emplois.

Cette demande résidentielle, combinée à une offre encore en développement dans plusieurs secteurs, entretient un marché locatif actif, en particulier autour de la Ville Verte et de Victoria. Il faut toutefois se garder de toute promesse de rentabilité automatique. Le rendement locatif réel d'un bien dépend d'un ensemble de paramètres propres à chaque opération : le prix d'achat effectif, le loyer réellement perçu, les périodes de vacance locative, les charges de copropriété, la fiscalité applicable et les conditions de financement. Un même bien peut ainsi afficher des rendements très différents selon la façon dont il a été acheté et géré, ce qui rend toute moyenne générale peu fiable pour un investisseur individuel.

## Les limites de la vie à Bouskoura

Pour être complet, un tableau de Bouskoura ne peut pas se limiter à ses atouts. Le premier constat, largement partagé par les habitants, concerne la dépendance à la voiture. En dehors de quelques axes bien desservis par les lignes de bus, la plupart des déplacements du quotidien, vers Casablanca comme à l'intérieur même de la commune, supposent l'usage d'un véhicule personnel. Le réseau de tramway, malgré son extension récente avec les lignes T3 et T4, ne dessert pas directement Bouskoura : son terminus le plus proche reste à Lissasfa, à plusieurs kilomètres de route des principaux quartiers résidentiels.

Aux heures de pointe, l'axe reliant Bouskoura à Sidi Maârouf et au reste de Casablanca peut être fortement congestionné, en particulier le matin et en fin d'après-midi, lorsque les actifs rejoignent ou quittent leur lieu de travail. Les travaux d'élargissement engagés sur la RP3011 devraient à terme améliorer la fluidité de cet axe, mais ils s'accompagnent, comme souvent, de perturbations temporaires pendant leur durée d'exécution.

L'accès aux services varie également fortement d'un quartier à l'autre. La Ville Verte concentre une offre scolaire, commerciale et de santé assez complète, tandis que d'autres secteurs de la commune restent moins équipés, avec un urbanisme encore en cours de structuration. Enfin, l'expansion rapide de la population pose, comme dans de nombreuses communes périurbaines en forte croissance au Maroc, des défis d'infrastructures : réseaux, voirie et équipements publics doivent suivre un rythme de développement soutenu, ce qui n'est pas toujours homogène sur l'ensemble du territoire communal.

## Bouskoura face à Casablanca : pour quel profil ?

Le choix entre Bouskoura et Casablanca dépend avant tout du mode de vie recherché. Les familles en quête d'espace, de calme et d'un cadre plus vert, prêtes à accepter une dépendance plus forte à la voiture, trouvent souvent à Bouskoura, et en particulier dans la Ville Verte, un compromis qui correspond à leurs attentes. Il en va de même pour les cadres et professionnels dont le lieu de travail se situe à Sidi Maârouf, Casa Nearshore ou dans la zone aéroportuaire, pour qui le trajet domicile-travail s'en trouve raccourci par rapport à un logement situé dans le centre de Casablanca.

À l'inverse, les personnes qui privilégient l'accès immédiat à la vie nocturne, aux transports en commun structurants ou à une forte densité de commerces et de services de proximité, sans avoir à dépendre d'un véhicule, resteront probablement mieux servies en optant pour les quartiers centraux de Casablanca. Les investisseurs, quant à eux, doivent arbitrer entre un marché encore en développement, potentiellement porteur à moyen terme, et des marchés déjà plus matures et plus liquides au centre de la métropole.

## Quel avenir pour Bouskoura ?

Plusieurs projets structurants concernent aujourd'hui Bouskoura et ses environs, à des degrés d'avancement différents qu'il convient de distinguer clairement. Le réaménagement de la forêt de Bouskoura-Merchich, achevé en 2018, constitue un projet déjà réalisé, qui continue de bénéficier à l'attractivité de la zone. Les travaux d'élargissement de la RP3011 entre Casablanca et Bouskoura, annoncés en 2025, sont un projet en cours de réalisation, dont la première phase porte sur cinq kilomètres. Le projet régional de RER reliant plusieurs villes de la région Casablanca-Settat, présenté en 2025 avec un linéaire annoncé de 250 kilomètres, reste à ce stade un projet officiellement annoncé mais encore en phase d'étude et de conception, sans garantie de calendrier précis pour une éventuelle desserte de Bouskoura elle-même.

D'autres évolutions, régulièrement évoquées dans la presse ou sur les réseaux sociaux locaux, concernant de nouveaux programmes immobiliers ou des extensions de zones commerciales, doivent être considérées comme spéculatives tant qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une annonce officielle vérifiable. C'est précisément le rôle d'un média local comme Bouskoura360 que de faire cette distinction au fil de l'actualité, plutôt que de relayer sans recul chaque rumeur de projet.

## Conclusion

Bouskoura a incontestablement changé de statut au cours de la dernière décennie : d'une périphérie encore en construction, la commune est devenue un lieu de vie recherché, porté par sa forêt, sa Ville Verte et sa proximité avec les pôles d'emploi du sud de Casablanca. Mais cette attractivité ne doit pas faire oublier ses limites bien réelles : dépendance à la voiture, disparités entre quartiers et infrastructures encore en rattrapage face à une croissance démographique rapide.

Le bon choix entre Bouskoura et Casablanca, ou entre les différents quartiers de Bouskoura elle-même, dépend donc avant tout du budget, du lieu de travail, des besoins familiaux et du mode de vie recherché. C'est pour aider les futurs habitants, acheteurs, locataires et investisseurs à comprendre ces nuances, quartier par quartier, que Bouskoura360 continue de documenter, avec rigueur et sans exagération marketing, la vie réelle de Bouskoura.

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